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     不動産活用のノウハウ
耐震と免震の違い
耐震は揺れに耐える設計、頑丈にしすぎると返ってまずいですから、歪んで力を吸収する箇所があります、そこには自動車のクッションのような物で吸収するようになっています。

免震は、基礎と建物の間に硬いボールをいくつも挟んで、基礎は揺れても建物はあまり揺れないような構造になっています。

赤線・青線とは
旧法定外公共物の事を意味し、道路法・河川法等の適用または、準用を受けない公共物を言います。

代表的なものとして里道(赤線)・水路(青線)があります。これら法定外公共物のうち機能を喪失しているものについては、平成17年4月1日以降、各財務局に引き継がれることになり、機能を有している法定外公共物は、村の管理となります。

地番と住所
地番は、不動産登記法に定められた土地の番号のことで、境界により区分された一区画ごとに付けられています。

これに対し住所は、住居表示に関する法律に基づいて、市町村が合理的に分かりやすくするために定めています。なお、住居表示は、市街地の一定の区画に限って順次実施されるため、実施されている地域と未実施の地域があります。

更地とは
建物などがなく、借地権などの使用収益を制限する権利が付いていない宅地のことを言います。

建物などがなくても、借地権が付いていれば更地とは言えません。ただし、抵当権だけが付いている場合は、更地と言います。抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないためです。
  
≪ポイント≫
不動産広告で、「古屋あり、更地渡し」といった表示がある場合は、更地にした状態で引き渡すという意味です。

家屋の解体や廃棄物の処理にはコストがかかるため、「古屋あり」と表示されていれば、解体などは売主がやるのか、費用は土地価格に含むのかどうか、などを確認しましょう。

国有地とは
所有権が国にある土地のことで、国有地には普通財産である土地と、行政財産である土地に分けられている。

なお国有地の全面積は、平成8年現在893万haで、全国土の24%を占めているが、その約96%は森林及び原野である。

ミングルとは
一戸の住居に、家族ではない人々が、半共同生活をする居住スタイルのことです。
それぞれの居室は独立しており、プライベートな空間として鍵がかかり、台所や浴室は共同で利用します。

もともと欧米に多い居住スタイルのフラットシェアやアパートメントシェア、またはシェアハウスのようなものです。尚、ミングルは英語のmingle(混ぜる・交際する)が語源だと言われています。

敷金と保証金の違い
どちらも預り金的性格のもので、大きな違いはありません(特に、住宅では)。ただ、商慣習としては敷金のほうが古く、当初、保証金は敷金とは違う新しい預り金の取り方でした。 

住宅では、京都を除く関西方面で保証金が使われています。これは、高額の預り金を要求するために、保証金を使い始めたと考えられます。(現在、保証金の額は下がっています) 

店舗・事務所では、保証金が一般的です。契約内容は敷金よりも複雑で多様です。一定期間据え置いた後分割して返還したり、入居期間によって返す保証金の額に差をつけたりとバラエティです。商慣習の形成より経済活動の変化が早いためと考えられます。

境界の設定
境界の確定は、ケースによって多数の人の立会と同意が必要になります。 
隣接地主、道路の管理者、畦や水路などの国有地の管理者、さらに、それらを挟んだ反対側の地主なども関係します。 

接する土地が多いと集まってもらうのも大変ですし、また、なかなか一度で同意はもらえません。境界でもめると解決が長引くため、取りあえず問題のない線まで控えて計画することもあります。当然、土地の利用効率は落ちます。

境界確定は交渉事ですから、測量事務所はやりたがらないようです。建築工事のための境界確定であれば、建設会社が動いてくれます。

借地権の消滅
平成4年7月31日以前の借地契約は、旧借地法の適用を受けます。旧法では、建物が「朽廃」したとき借地権が消滅すると定めています。火事や地震で建物が滅失しても借地権は消滅しません。 

朽廃は、建物の要である接合部などが自然的に腐食損傷することにより、建物全体が構造上の意義を失った状態と考えられます。通常、朽廃する前に修繕したり建て替えを行いますので、これによる借地権の消滅はほとんど無いと言えます。 

新借地借家法では、朽廃による借地権の消滅の条文はなくなりました。

定期借家権
定期借家権は、契約期間が満了すると法定更新されることなく借家契約が完了する、期限付きの借家権です。(2000年3月1日施行) 

定期借家契約をすることで、正当事由や立退料の支払いが無くても建物を返してもらえます。 
住宅だけでなく店舗・事務所にも適用されます。 

貸し主にとって、借家契約の期限が限定されることは、不良入居者、家賃の改定、建て替え、売却などで、様々なメリットが生まれます。定期借家権をどう活用するかが、これからの賃貸経営のポイントになります。

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