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駐車場の消費税
車両を管理したり、アスファルトや砂利等で地面を整備した一般的な駐車場貸付は、消費税の課税対象になります。 

反対に、地のままで土地を貸すだけであれば課税対象になりません。(ただし、貸付期間が1か月に満たない一時的貸付は、課税の対象になります。これは、住宅の貸付でも同じです) 

全戸駐車場付き住宅の場合は、その駐車場は課税対象になりません。(ただし、全戸に駐車場を割り当て、家賃と別に駐車場料金をとっていないこと)

住宅共益費の消費税
店舗・事務所と違い住宅家賃に消費税はかかりません。では、住宅の共益費についてはどうでしょうか? 

消費税法の基本通達6-13-9では、住宅共益費は非課税になっています。しかし、知らずに取っている家主さんも多いと思います。 

税務署は、共益費を収入として申告しておれば、消費税を取ることに何も言いません。問題なのは、入居者からクレームが出たときです。その時は、税理士さんに相談してください。

土地固定資産税の軽減措置
土地活用のなかでも賃貸住宅には、固定資産税の軽減措置があります。
空き地や駐車場に賃貸住宅を建てると住宅用地となり、土地の固定資産税は6分の1になります。

少し説明しますと、1戸(1室)当たりの敷地面積が、200平米までは小規模住宅用地として、土地の通常評価額の6分の1で計算されます。ワンルームも含めて、室数×200平米までの敷地が対象となります。

賃貸住宅は、ほとんどが軽減の対象になるはずです。店舗付賃貸住宅などの併用建物は、少し注意が必要です。

●5階建て以上の耐火建築物は、住宅部分の面積割合が75%以上ないと敷地全体に
  6分の1の軽減を受けられません。50%以上75%未満のときは敷地の4分の3だけ、
  25%以上50%未満で敷地の半分だけ軽減の対象になります。
●その他の建物は、住宅部分の面積割合が50%以上ないと、
  敷地全体に6分の1の軽減を受けられません。
  25%以上50%未満のときは、敷地の半分だけ6分の1の軽減の対象になります。

特に、5階建て以上の耐火建築物で、2階まで店舗(事務所)にするときは、思い出して下さい。
※都市計画税は、3分の1に軽減されます

建物固定資産税の軽減措置
新築の賃貸住宅は、1室当たりの床面積が35平米以上あれば、建物固定資産税が2分の1に減額されます。

●減額される期間は、3階建以上の耐火・準耐火住宅で5年間、その他の住宅で3年間です。
●店舗付賃貸住宅などの併用建物は、住宅部分の面積割合が50%以上あれば、
  住宅部分についてだけ軽減措置が受けられます。
●住宅部分が1室当たり120平米を超えるものは、120平米分に相当する部分が
  減額の対象になります。
●1室当たり35平米以上ある新築の賃貸住宅は、建物固定資産税が2分の1になりますが、
  その1室の面積の判定方法が全国同じではないようです。
  1室の専有面積だけで35平米以上か、または、廊下や階段などの共用部分を
  半分にして加えた面積で35平米以上かによる違いがあります。
  1Kタイプの計画では気になるところです。
●都市計画税の軽減も、市町村によってはありますので確認されるとよいでしょう。
  東京23区内は、さらに有利な軽減措置があります。

都市計画税
都市計画税は、道路・公園・下水道などの都市計画事業を行う費用の財源として、土地と家屋に対して課税される地方税です。原則として市街化区域内の土地・家屋にかかります。 

税額は固定資産税評価額×税率です。税率は、市町村が0.3%を上限に定めますので、地方によって異なります。毎年1月1日現在の所有者に、固定資産税と一緒にかかります。 

住宅の場合(集合住宅も)、1戸(1室)当たりの土地が200平米までの部分については、税金が3分の1に軽減されます。住宅建物の軽減も市町村によってはあります。確認されるとよいでしょう。

固定資産税の1月1日
固定資産税は(都市計画税も)、1月1日現在の土地や建物の現況に応じて課税されます。つまり、建物の解体や完成の時期が、1月1日の前か後かによって税金面で損得の違いが出てきます。 

特に、住宅用地は固定資産税の軽減がありますので、住宅の解体は1月1日過ぎにするとその年も軽減を受けられます。12月31日までに解体すると、更地としての税金がかかります。建物の固定資産税は解体した年も払い続けることになりますが、古い建物にかかる税金は少ないはずです。 

非住宅の建物を解体するときは、12月31日までにすれば建物の固定資産税は翌年支払わなくて済みます。また、建てるときは完成を1月1日過ぎにすることで、その年の建物固定資産税はかかりません。 

住宅建物は、完成を12月31日までにすれば、1年多く土地の固定資産税の軽減を受けられます。ただし、建物の固定資産税は新しくかかりますので、1月1日過ぎに完成させるケースと比較検討する必要があります。 

解体や完成の時期で税金に違いが出ますが、募集時期など経営面を第一に考えてスケジュールを立てた方がよいと思います。

相続税がかかる場合
相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。

この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

贈与税がかかる場合
贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかることになっています。

また、次のような場合は、贈与を受けたとみなされて贈与税がかかることになっています。自分が保険料を負担していない生命保険金を受け取った場合、あるいは債務の免除などにより利益を受けた場合などです。ただし、死亡した人が自分を被保険者として保険料を負担していた生命保険金を受け取った場合は、贈与税でなく相続税の対象となります。

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に該当する場合に「相続時精算課税」を選択することができます。

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